Выход на рынок инвестиционной недвижимости сегодня требует не только капитала, но и точного понимания глобальных и локальных тенденций. Особенно это актуально в текущий реалиях, когда иностранные рынки открывают новые возможности, но одновременно предъявляют повышенные требования к качеству анализа, выбору объектов и знанию юридических тонкостей. Ошибки, допущенные на старте, могут стоить инвестору не только прибыли, но и самой возможности выхода из проекта.
NBnews: Можете выделить пять ключевых ошибок, которые чаще всего приводят к снижению доходности или финансовым потерям?
А.Черемных: Конечно. Мы систематизировали их по опыту наших клиентов:
2. Вход после основного старта продаж. На закрытых этапах стоимость ниже на 15–20%. После открытого старта маржа значительно сокращается.
3. Инвестиции в малоинтересный проект. Отсутствие внутренней инфраструктуры, удаленность от моря, слабая транспортная доступность — все это снижает интерес арендаторов и последующих покупателей.
4. Игнорирование роли управляющей компании. Без профессионального оператора пассивный доход становится мифом. Объект может простаивать, и инвестор будет нести издержки.
5. Выбор страны с юридическими ограничениями. Жесткое регулирование или ограничения для иностранцев могут существенно сузить рынок при выходе из инвестиции.
NBnews: Какие просчеты чаще всего допускаются при выборе локации, особенно за границей?
А.Черемных: Самый частый — это упущенный момент входа. Закрытые старты дают максимальный ценовой выигрыш, но многие инвесторы медлят. Пока они думают — объект выходит в публичную продажу, и цена уже на 15–20% выше. Также часто не учитывают планы развития района: строительство дорог, туристических зон, набережных, аэропортов. Без этих факторов локация «не заиграет».
NBnews: На какие финансовые нюансы новички не обращают внимания при расчете доходности?
А.Черемных: Во-первых, это курс валюты в момент конвертации — даже колебание в 3–5% может «съесть» всю ожидаемую прибыль. Во-вторых, затягивание с бронированием — за день-два цена может измениться. Еще часто забывают учитывать эксплуатационные расходы, налоги, сборы управляющей компании. Все это нужно включать в расчет ROI.
NBnews: Насколько важна юридическая проверка при покупке недвижимости за рубежом?
А.Черемных: Это основа. Проверка должна охватывать не только документы на сам объект, но и статус земельного участка, разрешения на строительство, коммуникации. Особенно важно на этапе строительства — здесь часто встречаются подводные камни. Мы также оцениваем репутацию застройщика: насколько он стабилен, как обслуживает сданные объекты, выполняет ли сроки и обязательства.
NBnews: Какие риски наиболее актуальны при инвестировании в иностранную недвижимость сегодня?
А.Черемных: Главный — геополитическая нестабильность. Она может привести к стагнации, визовым ограничениям, снижению спроса. Второй риск — изменение правил для иностранцев. Некоторые страны начинают вводить ограничения на владение или передачу недвижимости. Поэтому нужно выбирать рынки с понятными и стабильными правилами игры.
NBnews: Используете ли вы цифровые технологии или алгоритмы для оценки объектов и снижения рисков?
А.Черемных: Мы следим за данными по темпам строительства, турпотоку, динамике цен, но все равно считаем личную проверку на месте незаменимой. Ни один алгоритм не заменит визит на локацию, оценку качества строительства и понимание, как объект вписывается в окружение. Пока не существует единой цифровой системы, способной заменить профессиональный подход и опыт.
NBnews: С чего вы рекомендуете начать тем, кто только выходит на рынок зарубежной недвижимости?
А.Черемных: Ищите локации на раннем этапе развития, где уже идут или планируются государственные инвестиции, строительство инфраструктуры, отелей, развлекательных центров. Далее — выбирайте проекты с полной внутренней инфраструктурой, где можно жить и отдыхать, не покидая территорию. И обязательно — входите на старте продаж: это даст цену ниже рынка, а значит, ликвидность и возможность быстрого выхода из проекта в будущем.
NBnews: И наконец: какую стратегию вы бы назвали самой надежной для инвестора-новичка?
А.Черемных: Это курортные локации с потенциалом роста, сильной управляющей компанией и качественной инфраструктурой. Объекты с бренд-оператором, близостью к морю и высоким уровнем сервиса дают возможность получать доход от аренды и выгодно выйти позже. Главное — не гнаться за быстрой перепродажей, а выстраивать инвестиционный цикл. Тогда и прибыль, и надежность будут в балансе.
Инвестирование в зарубежную недвижимость требует четкого расчета, знания рынка и стратегии входа. Ошибки на старте могут обернуться потерей доходности и ликвидности.
Автор: Дарья Берсенева
О том, какие просчеты чаще всего совершают новички, как грамотно подходить к выбору зарубежной недвижимости и на что стоит ориентироваться при формировании инвестиционного портфеля, National Business поговорил с Анатолием Черемных, экспертом в сфере недвижимости и инвестиций, сооснователем компании Wealth inside.
NBnews: Анатолий, с какими типичными ошибками чаще всего сталкиваются начинающие инвесторы при покупке инвестиционной недвижимости?
А.Черемных: Первая и самая частая — это неверный выбор локации, проекта и момента входа. Многие ориентируются на визуальные образы, рекламные обещания или тренды в соцсетях. Но реальная доходность формируется другими параметрами — будет ли этот объект интересен следующему покупателю или арендатору, насколько он ликвиден, как развивается район. Ошибка на одном из этих этапов может свести на нет всю инвестиционную логику.
NBnews: Можете выделить пять ключевых ошибок, которые чаще всего приводят к снижению доходности или финансовым потерям?
А.Черемных: Конечно. Мы систематизировали их по опыту наших клиентов:
1. Покупка в локации без потенциала роста. Если в районе нет инфраструктурных проектов, туристического потока или деловой активности — цена расти не будет. Это капитальная ошибка.
2. Вход после основного старта продаж. На закрытых этапах стоимость ниже на 15–20%. После открытого старта маржа значительно сокращается.
3. Инвестиции в малоинтересный проект. Отсутствие внутренней инфраструктуры, удаленность от моря, слабая транспортная доступность — все это снижает интерес арендаторов и последующих покупателей.
4. Игнорирование роли управляющей компании. Без профессионального оператора пассивный доход становится мифом. Объект может простаивать, и инвестор будет нести издержки.
5. Выбор страны с юридическими ограничениями. Жесткое регулирование или ограничения для иностранцев могут существенно сузить рынок при выходе из инвестиции.
NBnews: Какие просчеты чаще всего допускаются при выборе локации, особенно за границей?
А.Черемных: Самый частый — это упущенный момент входа. Закрытые старты дают максимальный ценовой выигрыш, но многие инвесторы медлят. Пока они думают — объект выходит в публичную продажу, и цена уже на 15–20% выше. Также часто не учитывают планы развития района: строительство дорог, туристических зон, набережных, аэропортов. Без этих факторов локация «не заиграет».
NBnews: На какие финансовые нюансы новички не обращают внимания при расчете доходности?
А.Черемных: Во-первых, это курс валюты в момент конвертации — даже колебание в 3–5% может «съесть» всю ожидаемую прибыль. Во-вторых, затягивание с бронированием — за день-два цена может измениться. Еще часто забывают учитывать эксплуатационные расходы, налоги, сборы управляющей компании. Все это нужно включать в расчет ROI.
NBnews: Насколько важна юридическая проверка при покупке недвижимости за рубежом?
А.Черемных: Это основа. Проверка должна охватывать не только документы на сам объект, но и статус земельного участка, разрешения на строительство, коммуникации. Особенно важно на этапе строительства — здесь часто встречаются подводные камни. Мы также оцениваем репутацию застройщика: насколько он стабилен, как обслуживает сданные объекты, выполняет ли сроки и обязательства.
NBnews: Какие риски наиболее актуальны при инвестировании в иностранную недвижимость сегодня?
А.Черемных: Главный — геополитическая нестабильность. Она может привести к стагнации, визовым ограничениям, снижению спроса. Второй риск — изменение правил для иностранцев. Некоторые страны начинают вводить ограничения на владение или передачу недвижимости. Поэтому нужно выбирать рынки с понятными и стабильными правилами игры.
NBnews: Используете ли вы цифровые технологии или алгоритмы для оценки объектов и снижения рисков?
А.Черемных: Мы следим за данными по темпам строительства, турпотоку, динамике цен, но все равно считаем личную проверку на месте незаменимой. Ни один алгоритм не заменит визит на локацию, оценку качества строительства и понимание, как объект вписывается в окружение. Пока не существует единой цифровой системы, способной заменить профессиональный подход и опыт.
NBnews: С чего вы рекомендуете начать тем, кто только выходит на рынок зарубежной недвижимости?
А.Черемных: Ищите локации на раннем этапе развития, где уже идут или планируются государственные инвестиции, строительство инфраструктуры, отелей, развлекательных центров. Далее — выбирайте проекты с полной внутренней инфраструктурой, где можно жить и отдыхать, не покидая территорию. И обязательно — входите на старте продаж: это даст цену ниже рынка, а значит, ликвидность и возможность быстрого выхода из проекта в будущем.
NBnews: И наконец: какую стратегию вы бы назвали самой надежной для инвестора-новичка?
А.Черемных: Это курортные локации с потенциалом роста, сильной управляющей компанией и качественной инфраструктурой. Объекты с бренд-оператором, близостью к морю и высоким уровнем сервиса дают возможность получать доход от аренды и выгодно выйти позже. Главное — не гнаться за быстрой перепродажей, а выстраивать инвестиционный цикл. Тогда и прибыль, и надежность будут в балансе.
Инвестирование в зарубежную недвижимость требует четкого расчета, знания рынка и стратегии входа. Ошибки на старте могут обернуться потерей доходности и ликвидности.
Автор: Дарья Берсенева
Email-рассылка
Прямая ссылка на оформление email-рассылкиРаз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.
